Bydgoszcz deweloperskim hitem? Tak, ale z problemami

Każdy rynek nieruchomości ma swoją lokalną specyfikę. Dlatego tym razem przyglądamy się sytuacji mieszkaniowej w Bydgoszczy – mieście, które przyciąga uwagę inwestorów, ale też coraz bardziej odczuwa presję cenową. Co dzieje się z dostępnością mieszkań, jakie są ceny i jak zmienia się rynek najmu? Sprawdzamy.

Więcej mieszkań, ale i drożej

Bydgoszcz przyciąga uwagę deweloperów. Od stycznia do maja 2025 roku wprowadzili oni do sprzedaży aż 815 mieszkań, prawie cztery razy więcej niż rok wcześniej. Efekt? W maju w ofercie dostępnych było ponad 2,6 tys. lokali. To aż o 51% więcej niż rok temu wynik i sygnał, że inwestorzy mocno wierzą w potencjał miasta.

Jednak za wzrostem podaży niekoniecznie idzie większa dostępność. Ceny wciąż rosną – metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje dziś średnio 11,3 tys. zł, czyli o ponad 1,1 tys. zł więcej niż rok temu. Bydgoszcz wskoczyła tym samym na podium najdroższych rynków wschodzących (Szczecin, Lublin, Bydgoszcz, Kielce, Rzeszów, Białystok), a wyprzedzają ją tylko Szczecin i Lublin.

Wiele wskazuje na to, że ceny odbijają się na decyzjach zakupowych bydgoszczan. W pierwszych pięciu miesiącach roku deweloperzy sprzedali tu 588 lokali, co oznacza spadek o 27%r/r. Co więcej, jak pokazują dane Otodom Analytics, średnia cena transakcyjna była aż o 670 zł niższa od tej widocznej w ogłoszeniach, a więc kupujący stali się ostrożniejsi, bardziej selektywni i częściej negocjują.

Przy obecnym tempie sprzedaży bydgoscy deweloperzy potrzebowaliby ponad półtora roku, by sprzedać całą dostępną ofertę. Wskaźnik czasu wyprzedaży mieszkań wynosi dziś 7,1 kwartału, czyli nieco powyżej rynkowego optimum na poziomie 4-6 kwartałów. A to pokazuje, że popyt nie nadąża za tempem wprowadzania nowych inwestycji.

- Deweloperzy w Bydgoszczy wykazują obecnie większą ostrożność, co znajduje odzwierciedlenie w danych GUS. W pierwszych czterech miesiącach roku liczba wydanych pozwoleń na budowę spadła tu o 31%, a liczba rozpoczętych inwestycji oraz oddanych do użytku mieszkań zmniejszyła się o blisko połowę w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. To wyraźny sygnał, że lokalny rynek mieszkaniowy wyhamowuje i dostosowuje się do realiów popytowych – komentuje Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Atrakcyjny cenowo rynek wtórny 

Podczas gdy na bydgoskim rynku deweloperskim ceny dynamicznie wzrosły, wtórny pozostaje bardziej dostępny, choć i tu tanio już było. Warto jednak podkreślić, że cenowo mieszkania z drugiej ręki w Bydgoszczy wciąż wypadają najkorzystniej na tle innych rynków wschodzących.  Średnia cena ofertowa wynosi tu 8,4 tys. zł/mkw. Dla porównania: w Kielcach za mkw. trzeba zapłacić już 9,4 tys. zł, a w Rzeszowie nawet 11 tys. zł.

Jeśli kupujący w Bydgoszczy zdecydują się na większe mieszkania (powyżej 90 mkw.) za mkw. zapłacą jeszcze mniej – średnio 7,4 tys. zł. Dużo droższe są mniejsze lokale (poniżej 40 mkw.) ze średnią stawką za mkw. na poziomie 8,9 tys. zł. Dobrą wiadomością dla poszukujących własnego M na rynku wtórnym jest także stabilny poziom oferty. W maju mogli oni wybierać spośród 2,6 tys. ogłoszeń, czyli niemal identycznej liczby co rok temu. 

Bydgoszcz kusi najemców, ale mieszkań coraz mniej 

Poszukujący mieszkania na wynajem w Bydgoszczy w maju mogli wybierać spośród 400 ogłoszeń w serwisie Otodom. To o 25% mniejsza pula niż przed rokiem. Z czego to może wynikać? 

- Bydgoszcz, inwestując w swoją markę turystyczną i rozwój usług nad Brdą, zaczyna przyciągać nie tylko turystów, ale także najemców – zarówno tych szukających dachu nad głową na kilka dni, jak i na dłuższy pobyt. To może świadczyć o rosnącej konkurencji między najemcami, ale też o kurczącym się zasobie mieszkań dostępnych w tym segmencie rynku – tłumaczy Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Rosnące zainteresowanie wynajmem widać również w statystykach serwisu Otodom. W maju liczba wyszukiwań mieszkań do wynajęcia była o 14% wyższa niż pół roku wcześniej i o 9% większa niż w analogicznym okresie 2024 roku. W górę poszły też stawki – średni czynsz w Bydgoszczy sięgnął niespełna 2,2 tys. zł, co oznacza wzrost o 5% w porównaniu do grudnia i o 10% rok do roku.