Księgi wieczyste - co warto o nich wiedzieć

1. Księga wieczysta określa stan prawny nieruchomości

Oznacza to, że w dokumencie prowadzonym dla danej nieruchomości (np. mieszkania lub działki) znajdziemy wszystkie najważniejsze informacje, które jednoznacznie wskazują z jaką nieruchomością mamy do czynienia, kto jest jej właścicielem i czy jest ona wolna od obciążeń. Z księgi wieczystej mieszkania dowiemy się na przykład, jaka jest jego lokalizacja, metraż, z jakich składa się pomieszczeń, czy właścicielem jest jedna osoba, czy jest ich więcej, czy lokal jest w jakiś sposób zadłużony (np. kredytem hipotecznym lub pożyczką) oraz czy wpisane są w niej jakieś prawa, roszczenia lub ograniczenia, które tę nieruchomość niekorzystnie obciążają.

2. Księgi wieczyste są jawne i powszechnie dostępne

Oznacza to, że każdy może ubiegać się o wgląd do treści interesującej go księgi wieczystej. Zakładaniem ksiąg wieczystych zajmują się Sądy Rejonowe, w tej chwili wszystkie dokumenty prowadzone są w wersji elektronicznej, co tym bardziej ułatwia do nich dostęp. Aby zapoznać się z danym dokumentem należy znać jego numer.

Jawność ksiąg wieczystych ma także inne oblicze. Z zasady tej wynika, że nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów ujawnionych w księdze wieczystej. Ma to szczególne znaczenie w sytuacjach spornych dotyczących danej nieruchomości. Wpisy ujawnione w dokumencie są decydujące.

3. Numer księgi wieczystej ma określoną budowę

Każda księga wieczysta posiada numer, który składa się z ciągu znaków w postaci: XXXX/XXXXXXXX/X, gdzie:

• pierwsze cztery znaki (dwie litery, cyfra i litera) informują nas o tym, który Sąd Rejonowy, a dokładniej Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego prowadzi daną księga wieczystą, np. kod GD1G wskazuje na Sąd Rejonowy w Gdańsku, a PO1P na Sąd Rejonowy w Poznaniu;
• następne osiem znaków (cyfr) to numer dokumentu nadawany zgodnie z repertorium ksiąg wieczystych danego sądu;
• ostatni znak (cyfra) jest automatycznie nadawaną liczbą kontrolną.

Aby dowiedzieć się, jak ustalić numer księgi wieczystej, wejdź na stronę Ksiegi-wieczyste.org.

4. Księgi wieczyste można sprawdzić online

Dawniej, znając numer księgi wieczystej należało udać się do właściwego Sądu Rejonowego, aby tam złożyć wniosek o wgląd do dokumentu, który po weryfikacji wnioskodawcy był udostępniany na miejscu. Oczywiście nadal jest to możliwe, ale znacznie wygodniejszym i szybszym rozwiązaniem jest skorzystanie z przeglądarki ksiąg wieczystych, za którą odpowiada Ministerstwo Sprawiedliwości. Mowa o Systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych znajdującym się na stronie internetowej Ekw.ms.gov.pl. Po podaniu numeru KW, system w ciągu kilku sekund udostępni nam treść dokumentu. Co ważne, usługa jest bezpłatna.

5. Stała struktura ksiąg wieczystych

Widząc po raz pierwszy dokument, jakim jest księga wieczysta, może nam się wydawać, że jest on skomplikowany. Jest to jednak tylko pozorne wrażenie, gdyż znając jego charakterystyczną, usystematyzowaną budowę szybko dotrzemy do informacji, które chcemy zweryfikować.

Każda księga wieczysta składa się z czterech działów, przy czym pierwszy z nich podzielony jest na dwie części. Jest to dział I-O zatytułowany: „Oznaczenie nieruchomości”, gdzie wpisane są dane z ewidencji gruntów i budynków oraz dział I-Sp, który odnosi się do „Spisu praw związanych z własnością.” Dział II "Własność" określa dane dotyczące właściciela lub właścicieli nieruchomości, jak również użytkownika wieczystego oraz sposób, w jaki została nabyta dana nieruchomość (np. poprzez dziedziczenie czy umowę kupna-sprzedaży). Dział III księgi wieczystej zawiera wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipoteki), wyszczególnia ciążące na nieruchomości prawa osobiste i roszczenia (jeśli takowe istnieją). Dział IV księgi wieczystej ujawnia, czy na nieruchomości jest ustanowiona hipoteka. Jeśli tak, znajdziemy w nim informację o rodzaju, wysokości i walucie tej hipoteki.